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El intento del Gobierno por poner orden en el mercado de los apartamentos y pisos turísticos empieza a reflejar resultados claros. Desde la entrada en vigor, en julio de 2025, de la obligación de tener un Número de Registro Único de Alquiler (NRUA) para poder anunciarse en plataformas digitales como Airbnb, Booking o Idealista, los registradores de la propiedad han denegado el 21 % de las solicitudes presentadas por los propietarios.
En apenas seis meses, hasta el 8 de enero de 2026, los Registros han recibido 400.363 peticiones. De ellas, 299.531 números se han concedido de manera definitiva, lo que equivale a casi tres de cada cuatro solicitudes. Un 4 % adicional (16.581) obtuvo una concesión provisional, pendiente de subsanaciones o documentación, mientras que 84.250 fueron rechazadas por no cumplir los requisitos exigidos.
Un control inédito sobre el mercado turístico
La medida, impulsada por el Ejecutivo el pasado verano, tenía un objetivo claro: garantizar la legalidad de los alquileres de pisos turísticos y evitar fraudes relacionados con viviendas inexistentes, suplantaciones de identidad o anuncios de inmuebles que no pertenecen a quienes los ofertan. A través de los registradores, el Gobierno creó un filtro que condiciona la visibilidad online de estos pisos: sin un NRUA válido, los caseros no pueden publicarse en las principales plataformas.
Según explicó Rosario Jiménez, decana del Colegio de Registradores de España desde diciembre, los motivos más comunes para denegar una solicitud son tres:
- Que la vivienda anunciada no coincide con la registrada en el catastro o el Registro.
- Que quien solicita el número no figura como propietario del inmueble.
- Que no se cumplen las condiciones legales o administrativas exigidas, ya sea por normativa autonómica o por restricciones internas del edificio.
En esos casos, los propietarios de pisos turísticos disponen de la oportunidad de subsanar los errores o aportar documentación adicional. Si no lo hacen, pueden recurrir ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, aunque, según Jiménez, “la mayoría de las resoluciones dan la razón al registrador”.
La letra pequeña: edificios que vetan los alquileres
Un número creciente de resoluciones también revela otro obstáculo para muchos caseros: las prohibiciones recogidas en los estatutos de las comunidades de vecinos. Si los propietarios del inmueble acordaron vetar expresamente los pisos turísticos o cualquier tipo de actividad de hospedaje o comercial, el Registro puede negar el NRUA.
Este punto, respaldado por el Tribunal Supremo desde hace dos años, ha dado cobertura legal a las comunidades que buscan limitar la proliferación de pisos turísticos en zonas residenciales.
En la práctica, los registradores han “cribado” más de 84.000 viviendas que no podrán anunciarse en internet como pisos turísticos hasta regularizar su situación. La decana destaca que esto no implica necesariamente que deban cesar su actividad, pero sí que ya no pueden operar a través de portales digitales.
“Se ha conseguido controlar una parte del mercado que estaba falto de control y necesitaba garantías de cara al ciudadano”, señala Jiménez. Según añade, eran habituales los casos de viviendas que no existían o no pertenecían a quienes las ofertaban.
Dónde se concentran los pisos turísticos
El mapa autonómico del alquiler vacacional sigue reflejando un protagonismo claro de la costa y las grandes ciudades. Los datos difundidos por los registradores muestran el siguiente panorama:
- Andalucía lidera la lista con 66.643 pisos turísticos (sin contar los pendientes de validación), concentrando más de la mitad (54 %) en la provincia de Málaga.
- Cataluña ocupa el segundo lugar con 58.446 viviendas, de las cuales el 51 % están en Barcelona.
- En la Comunidad Valenciana se registran 55.463 inmuebles, con una mayoría abrumadora en Alicante (64 %).
- Las Islas Canarias suman 38.665 apartamentos, el 54 % en Las Palmas.
- Las Islas Baleares disponen de 16.672 alojamientos turísticos, mientras que Galicia registra 10.760.
- Por su parte, la Comunidad de Madrid contabiliza 18.899 viviendas, concentradas casi en su totalidad (91 %) en la capital.
Un sistema para quedarse
A falta de un año desde su puesta en marcha, el nuevo Número de Registro Único de Alquiler se perfila como una herramienta clave para depurar y profesionalizar el mercado turístico español. Su uso ha permitido que el Estado, por primera vez, cruce de manera sistemática los datos del Registro de la Propiedad con las ofertas publicadas online, un paso decisivo para erradicar fraudes y mejorar la trazabilidad del sector.
Aunque el sistema ha levantado quejas entre algunos propietarios y gestoras, los registradores defienden su papel como garante de transparencia. “El ciudadano que reserva un alojamiento necesita la seguridad de que tras esa oferta hay una propiedad real y legal”, recordó Jiménez durante el encuentro, en el que reivindicó también la colaboración activa del cuerpo registral en el control del mercado digital de viviendas.
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