Donación o préstamo a un hijo para vivienda: ¿qué opción es más rentable?

En el mercado inmobiliario actual, muchos jóvenes necesitan el respaldo económico de sus padres para acceder a su primera vivienda. Sin embargo, lo que parece un simple gesto familiar puede convertirse en una pesadilla con la Agencia Tributaria si no se elige la fórmula correcta. Las dos vías principales son la donación (entrega a fondo perdido) y el préstamo entre particulares (dinero que debe devolverse). Ambas tienen implicaciones legales y fiscales radicalmente distintas que conviene conocer antes de realizar cualquier transferencia.

La donación: impuestos y bonificaciones según la Comunidad

Una donación es la entrega de bienes o dinero sin esperar nada a cambio. Desde el punto de vista fiscal, el hijo (donatario) debe liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, lo que genera diferencias abismales dependiendo de dónde se resida. En regiones como Madrid, Andalucía o Murcia, existen bonificaciones que pueden llegar al 99 %, haciendo que el coste sea simbólico.

Para que una donación sea legal y pueda beneficiarse de estas bonificaciones, es obligatorio formalizarla mediante escritura pública ante notario. Además, se debe justificar el origen lícito de los fondos. Hacienda vigila de cerca estas operaciones; si se realiza una transferencia de una cantidad elevada sin declarar, la Agencia Tributaria puede considerarlo una ganancia patrimonial no justificada y aplicar sanciones severas junto con el pago íntegro del impuesto sin bonificaciones.

El préstamo entre particulares, la opción de coste cero

Si la intención es que el hijo devuelva el dinero que le has prestado para comprar una vivienda con el tiempo, la figura jurídica adecuada es el préstamo entre particulares. La gran ventaja de esta opción es que está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) pero está exenta de pago. Es decir, es una operación legal que no cuesta dinero en impuestos, siempre que se registre correctamente.

Para formalizarlo, no es estrictamente necesaria una escritura notarial, pero sí un contrato privado donde se especifique la cantidad, el plazo de devolución y si existen intereses o es a tipo 0 % (lo más habitual entre familiares). Este contrato debe presentarse ante la oficina liquidadora de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente mediante el modelo 600. Es vital que el hijo realice devoluciones bancarias periódicas, ya que si Hacienda detecta que el dinero nunca se devuelve, podría reclasificar el préstamo como una "donación encubierta" y exigir el pago de impuestos con recargo.

¿Cuál es la mejor estrategia para comprar una vivienda en 2026 con dinero prestado?

La elección depende de dos factores: la capacidad de devolución del hijo y la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda. Si se reside en una comunidad con altas bonificaciones para donaciones, la donación es la forma más limpia de cerrar la operación, ya que el dinero pasa a ser propiedad del hijo definitivamente y se evitan controles futuros sobre las cuotas de devolución.

Por el contrario, si la comunidad autónoma tiene impuestos de donación elevados, el préstamo a tipo cero es la vía más inteligente para evitar el desembolso fiscal inmediato. En cualquier caso, nunca se debe entregar dinero "en mano" o mediante transferencias sin documentar para comprar esa vivienda. La trazabilidad bancaria es el mayor aliado ante una inspección, y tener el contrato o la escritura registrada antes de que el hijo firme su hipoteca es fundamental para que el banco y Hacienda vean con claridad el origen de la entrada de la vivienda.