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El mercado de las viviendas turísticas atraviesa un momento de inflexión. En noviembre de 2025, el número de viviendas anunciadas en plataformas digitales como Airbnb, Booking o Vrbo se redujo hasta las 329.764 unidades, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra supone 46.699 anuncios menos que un año antes, una contracción del 12,4 % interanual, la mayor registrada desde que comenzó esta estadística experimental.
El retroceso no solo refleja una corrección natural del mercado, sino también la ofensiva regulatoria del Gobierno para controlar los pisos de corta estancia sin licencia.
Una caída histórica impulsada por los controles
Si se compara con el dato anterior, mayo de 2025, cuando se contabilizaron 381.837 viviendas turísticas, la caída alcanza el 13,6 %, lo que evidencia que el descenso se ha acelerado en los últimos meses del año. Con ello, la capacidad total de alojamientos ofertados se situó en 1,62 millones de plazas, con una media de 4,9 camas por vivienda.
El peso de este tipo de alquiler sobre el total del parque inmobiliario también ha disminuido: las viviendas turísticas representan ahora el 1,24 % del total, frente al 1,43 % registrado en mayo y el 1,41 % de noviembre de 2024.
Con estos datos, el INE confirma que noviembre de 2025 fue el mes con menos viviendas turísticas desde febrero de 2023, cuando apenas se superaban las 305.000. En el lado opuesto, agosto de 2024 marcó el máximo histórico con 403.267 anuncios activos, coincidiendo con la temporada alta.
Andalucía se mantiene al frente
Pese a los descensos generalizados, Andalucía logró mantener el liderazgo nacional con 91.757 viviendas turísticas activas, siendo además la única comunidad que creció respecto al año anterior, con un ligero repunte del 1,2 % (1.394 alojamientos adicionales).
Por detrás se situaron Canarias (49.676, -3 %), Comunidad Valenciana (48.441, -25 %), Cataluña (46.915, -11 %) y Baleares (19.398, -19,8 %).
En el análisis provincial, Málaga despuntó como el territorio con más presencia de pisos turísticos (48.261), seguida de Alicante (29.697), Las Palmas (27.336), Tenerife (22.340), Baleares (19.398) y Girona (17.754).
Sin embargo, el panorama cambia al descender al nivel municipal. Madrid ciudad encabeza el ranking nacional con 12.637 anuncios activos, superando a Málaga (8.638), Barcelona (8.536), Marbella (7.914) y Sevilla (7.087). Más atrás quedan Valencia (5.852), Mijas (4.993), Arona (4.241) y Adeje (4.086).
Cómo calcula el INE los datos
El INE aclara que esta estadística tiene como objetivo ofrecer una imagen real del parque de viviendas turísticas y su capacidad para atender la creciente demanda de información sobre el sector. Para ello, utiliza una metodología de "web scraping", que le permite extraer de forma automatizada los datos públicos disponibles en las principales plataformas: Airbnb, Booking y Vrbo.
Después, los alojamientos se filtran conforme a la normativa vigente en cada comunidad autónoma, y se eliminan duplicidades mediante algoritmos que detectan anuncios repetidos en diferentes portales.
Los casos más complejos son los pisos sin licencia o con licencias incorrectas, cuya inclusión depende de variables como la categoría del inmueble o los servicios que ofrece.
El efecto del registro obligatorio
La caída en el número de anuncios coincide con la entrada en vigor, en julio de 2025, del Registro Único de Alquileres de Corta Duración, una medida pionera en la Unión Europea. España fue el primer país en adaptarse a la normativa europea que obliga a que cada vivienda turística disponga de un código identificativo único (NRUA), gestionado por los Registradores de la Propiedad y compartido con las plataformas a través de la Ventanilla Única Digital del Ministerio de Vivienda.
Desde su implantación, el 21 % de las solicitudes han sido rechazadas, principalmente por discrepancias en la titularidad del inmueble o por incumplir la normativa administrativa.
Sanciones millonarias y endurecimiento del control
El nuevo marco regulatorio ha venido acompañado de un refuerzo de la inspección. Solo en 2025, el Ministerio de Vivienda, dirigido por Isabel Rodríguez, identificó 86.275 viviendas turísticas ilegales y exigió la retirada de sus anuncios. Unos meses antes, en septiembre, ya había ordenado eliminar más de 53.000 anuncios irregulares, especialmente concentrados en Andalucía y Canarias.
Al mismo tiempo, el Ministerio de Consumo, liderado por Pablo Bustinduy, impuso en diciembre una sanción récord de 64 millones de euros a Airbnb por alojar viviendas turísticas sin licencia. Según el departamento, esa cantidad equivale a “seis veces el beneficio ilícito” obtenido. La resolución obligó a la plataforma a eliminar más de 65.000 anuncios ilegales, aunque la empresa anunció su intención de recurrir.
Desde Airbnb alegan que, cuando comenzó la disputa en 2024, las nuevas obligaciones de identificación no estaban aún vigentes, y por tanto no se les podía exigir retroactivamente la verificación del código de registro.
Un sector en transformación
La caída de los alojamientos turísticos marca un cambio estructural en el mercado. En apenas un año, la oferta ha retrocedido hasta niveles de 2023, las plataformas afrontan sanciones millonarias y los propietarios deben adaptarse a una regulación mucho más estricta. A corto plazo, el descenso reduce la presión sobre el mercado del alquiler residencial; a largo plazo, redefine los límites entre el turismo y la vivienda habitual en las grandes ciudades españolas.
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