¿Cuándo prescriben las deudas en una comunidad de propietarios?

En la vida de cualquier dueño de una casa existen realidades inevitables: mantener la propiedad en buen estado, pagar los impuestos correspondientes y cubrir los gastos de la comunidad y los gastos extraordinarios que afectan a todo el edificio.

La buena convivencia frecuentemente se ve influenciada por aspectos puramente financieros. La presencia de vecinos que no cumplen con sus obligaciones financieras genera frecuentes debates en las reuniones comunitarias. Estas deudas afectan negativamente la convivencia y pueden desencadenar conflictos que a veces terminan en procedimientos judiciales.

¿Es posible que las deudas de la comunidad prescriban?

En principio, debemos guiarnos por lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde el momento en que adquirimos una vivienda, tenemos la obligación de cumplir con los gastos comunitarios que nos correspondan dentro del plazo acordado (ya sea mensual, trimestral, etc.). Estos gastos incluyen todos los desembolsos habituales que aparecen en las cuentas anuales de cualquier comunidad de propietarios: reparaciones, derramas, administración de la finca, servicios de limpieza, portería e inspecciones periódicas.

Si un propietario deja de pagar una cuota, se le considera moroso de inmediato. El plazo para el cumplimiento comienza desde la fecha en que el pago debió efectuarse y no se hizo.

¿Qué sucede si el deudor decide prolongar el proceso?

Según el artículo 1996.3 del Código Civil, una deuda en una comunidad de propietarios prescribe en un plazo de 5 años, como lo ha confirmado el Tribunal Supremo en varias sentencias. Es crucial entender cómo y cuándo se puede exigir el pago de las cuentas pendientes. Si la comunidad aprueba un requerimiento en una junta y lo comunica oficialmente de manera extrajudicial, la prescripción se interrumpe. Esto permite a la comunidad de propietarios disponer de tiempo para hacer valer sus derechos y reclamar al moroso la deuda. Lo mismo ocurre en caso de una reclamación judicial o cuando el propietario reconoce su deuda. En estos casos, los plazos se reinician, lo que impide al deudor prolongar indefinidamente el proceso argumentando que la deuda "ha prescrito".

El equipo técnico de la OCU explica en un artículo sobre la morosidad en comunidades de propietarios que no es necesario seguir un procedimiento especial para interrumpir el plazo de prescripción mediante una reclamación extrajudicial de la deuda. Es crucial tener pruebas claras de la reclamación, incluyendo la fecha y la confirmación de recepción del requerimiento. Por lo tanto, es fundamental documentar todas las reclamaciones. La responsabilidad de asegurar esto recae en el administrador, así como en el presidente y todos los propietarios, quienes deben exigir un control diligente de las cuentas para evitar que se pierda este derecho debido al paso del tiempo sin realizar la reclamación.

Las medidas contra la morosidad

Además, una reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 21) ha establecido nuevas directrices en relación con la morosidad en las comunidades de vecinos. Esta modificación teóricamente permite a la junta de propietarios restringir el acceso a ciertos servicios e instalaciones a los morosos, siempre que no afecte a la adecuada habitabilidad del edificio.

Asimismo, otorga al administrador de la comunidad la capacidad de reclamar intereses superiores a los legales durante todo el tiempo que perdure la deuda, hasta que esta sea completamente pagada, junto con los costos derivados del proceso judicial (abogado y procurador).