Cómo detectar fallos ocultos en una casa antes de comprarla

Si estás pensando en comprar una casa ten en cuenta que en muchas ocasiones, el bien que se adquiere no es exactamente como parece a primera vista, sino que posee una serie de fallos ocultos que no pueden detectarse en el momento en que se produce la compraventa. Estos defectos llevan por nombre 'vicios ocultos' o vicios redhibitorios.

Sin duda, la compra de un casa es uno de los momentos más importantes de nuestra vida, tanto por el bien que se adquiere como por el alto precio por el que se realiza. Es por ello que la existencia de vicios ocultos en un bien como este es un elemento especialmente relevante, para lo cual existen una serie de leyes que protegen al comprador.

¿Qué son los vicios ocultos?

Para detectar y saber cómo reclamar ante la existencia de vicios ocultos, el portal El Idealista afirma que lo primero que debemos atender es saber a qué se refiere este término. El Diccionario del español jurídico los define, siguiendo el artículo 1484 del Código Civil, como los “defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

Por tanto, podemos afirmar que la aparición de alguno de los vicios ocultos es una demostración de que la vivienda adquirida no se encuentra en las condiciones que el vendedor había informado al comprador antes de la realización de la compra, sino que existen una serie de defectos de una gravedad tal que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien, de tal forma que conocer su existencia, el comprador no habría adquirido el bien.

No existe una lista cerrada de defectos que pueden ser considerados vicios ocultos

En general, gran parte de ellos se relacionan con el de agua (humedades, goteras, filtraciones, etc), la cimentación (grietas o fisuras), acabados defectuosos, el aislamiento térmico-acústico o el sistema eléctrico.

Si tras adquirir la vivienda detectamos la aparición de desperfectos con los requisitos para ser considerados como vicios ocultos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1485 del Código Civil, el comprador podrá exigir al vendedor que responda por ellas. Según el artículo 1846, el comprador dispondrá de dos opciones:

• La acción redhibitoria consiste en desistir del contrato, “abonándosele los gastos que pagó". En este caso, si, además, el vendedor conocía la existencia de esos vicios ocultos, al comprador “se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optase por la rescisión".
• La acción 'quanti minoris' permite “rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos”. De esta forma, el comprador podrá modificar el contenido del contrato, en relación con el precio abonado, como consecuencia de la pérdida de un cierto valor del bien adquirido. Sin embargo, como señaló la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2007, la acción 'quanti minoris' tiene como finalidad el “restablecimiento de la equidad contractual, siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria”.

Las 'chollos' pueden salir caros

Según el portal Finanzas.com, el precio bajo de venta de un propiedad está relacionado con la presencia de ciertos desperfectos o características de la propiedad. Esto no quiere decir que debamos descartar la compra por ello, sino saber diferenciar qué puede ser superfluo y tener una fácil solución de lo que pueda traducirse en un desastre irreparable y un desembolso mayor para nuestro bolsillo.

En la mayoría de las ocasiones, estos vicios ocultos solo se descubren al comenzar a vivir en la vivienda o cuando se emprende una reforma. Lo importante es detectarlos cuanto antes, ya que solo contamos con seis meses desde la fecha en que se entregó la vivienda (en caso de nueva obra hasta dos años) para valorar y notificar por escrito los defectos ocultos.

Consejos para detectar fallos ocultos de una casa antes de comprarla

En una casa de segunda mano debemos ante todo revisar el cuadro eléctrico y el contador de gas, dos herramientas que nos mostrará la situación actual en la que se encuentran las instalaciones.

Todas las instalaciones eléctricas deben ser revisadas por un técnico homologado cada 10 años, certificado que podemos exigir al propietario del inmueble. En caso de no tenerlo, existe una serie de comprobaciones sencillas que haremos para detectar posibles averías, como revisar el interruptor general del cuadro de luces, los puntos de luz, los enchufes y las tomas de corriente. También es recomendable preguntar al dueño cuánta potencia tiene contratada y el importe de las últimas facturas para hacernos una idea aproximada del gasto mensual. 

Un correcto aislamiento que nos proteja de los saltos térmicos y ruidos externos es fundamental a la hora de valorar la compra de una casa. Para saber si se encuentran en buen estado debemos abrirlas y cerrarlas varias veces, comprobar que los cristales no sufren ninguna fisura, ver si las hojas tienen doble cristal o climalit y que el sellado se encuentre en perfecto estado.

Para detectar grietas poco visibles, podemos recurrir a la llama de un mechero. Si se mueve, es posible que exista un agujero por el que pase la corriente.

Además, es importante observar los posibles desperfectos que pueda tener el suelo para valorar su futura renovación.