A regulación las declaradas zonas tensionadas

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana está terminando el trabajo técnico que permitirá mejorar el índice de precios que servirá para regular la vivienda en alquiler en las declaradas zonas tensionadas y su objetivo es que esté listo para este mes de enero.

Así lo confirmaron a Servimedia fuentes del departamento dirigido por Isabel Rodríguez, que busca, de esta manera, dotar a una de las medidas estrella de la Ley de Vivienda aprobada la pasada primavera de una mejor metodología para poder aplicar los controles al alquiler.

En los últimos meses, el Gobierno ha venido trabajando en mejorar un índice que fue lanzado en 2020 por el ministro José Luis Ábalos en su etapa al frente del Ministerio y que se elabora con datos tributarios estableciendo precios medios del alquiler hasta un nivel de sección censal.

La regulación de las zonas tensionadas viene dada por conseguir un control del precio de los alquileres

La última actualización se produjo en marzo de 2023 pero los precios que se proporcionan corresponden al año 2021. El objetivo del Ejecutivo era mejorar con trabajo técnico el decalaje de dos años que implicaba el uso de datos tributarios de las conocidas como zonas tensionadas.

En el grupo técnico del índice de precios el Ministerio ha trabajado con la Agencia Tributaria, el Catastro y agentes del sector como el Colegio de Registradores o la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Precisamente, desde AEV confirmaron a Servimedia que se conseguiría reducir a “tres o cuatro trimestres” el desajuste que presentan las zonas tensionadas.

Otro de los objetivos del Gobierno es que el índice que pudiese tener en cuenta diferentes características de la vivienda, como su estado de rehabilitación, las características de luminosidad o la disponibilidad de terraza. Estos elementos variarían el precio al que se tendría que someter el contrato de alquiler.

Desde AEV afirmaron que “en principio se incluirán todos aquellos [criterios] que resulten relevantes para el precio de alquiler, siempre y cuando previamente se haya podido definir su peso en la formación del valor y la escala de ponderación de las diversas magnitudes que cada variable puede adoptar”, pero no especificaron cuáles serían finalmente.

En el grupo técnico también han trabajado equipos técnicos de la Generalitat de Cataluña, la única comunidad autónoma que hasta el momento ha solicitado la declaración de zonas tensionadas por parte del Estado. Cataluña contaba, además, en su norma autonómica, suspendida parcialmente por el Tribunal Constitucional, con un índice de precios similar.

En cambio, en la mesa de trabajo no se han sentado otros agentes del sector como los portales inmobiliarios, el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Industrial (Coapi) o la patronal de promotores para tratar el tema de las zonas tensionadas.

La importancia de este índice radica en que se tendrán que acoger a estos precios, siempre que estén declaradas en zonas tensionadas, los contratos de alquiler de viviendas pertenecientes a grandes propietarios con 10 o más pisos (o más de cinco, si así lo decide una comunidad autónoma). También lo harán pisos que salgan por primera vez al mercado del alquiler en un período de cinco años aunque pertenezcan a pequeños propietarios.

La intención del Ministerio es que este índice se utilice para referenciar los alquileres a “precios de mercado”

“Lo que se está intentando evitar es que cuando alguien finaliza un contrato de alquiler, decida elevar su precio un 30 % o un 40 %, porque eso es un movimiento especulativo”, explicaban fuentes del departamento entonces dirigido por Raquel Sánchez cuando la ley estaba a punto de aprobarse.

El límite a los alquileres fueron uno de los puntos más difíciles de acordar en el primer Gobierno de coalición entre PSOE y Unidas Podemos. Los socialistas siempre defendieron los incentivos fiscales a propietarios como medida para estimular la oferta en alquiler, mientras que los morados, EH Bildu y ERC apostaron por introducir controles.

Esta herramienta ha sido criticada por el sector inmobiliario tras las experiencias similares en ciudades como Barcelona, Berlín o París, pero finalmente se acabó incorporando en la norma. En el anteproyecto que salió del Ministerio se contemplaba que solamente los contratos de grandes propietarios debieran acogerse al índice de precios y, además, establecía una moratoria de 18 meses para que esta fuese efectiva. Tras la presión de sus socios, el PSOE admitió incluir también a pequeños propietarios y eliminar del texto el período de espera.

Pese a la cesión, más de medio año después de la aprobación del texto todavía no se ha actualizado con éxito este índice. Además, no se han declarado zonas tensionadas de mercado, necesarias para su aplicación, ya que ninguna comunidad autónoma, salvo Cataluña, lo ha reclamado. Las regiones gobernadas por el PP ya anunciaron que no lo harían, mientras que Castilla-La Mancha, Navarra, Asturias y País Vasco tampoco lo han solicitado.