Así es el nuevo decreto del alquiler: las 23 medidas que afectarán a inquilinos y propietarios

El decreto de medidas urgentes en materia de alquiler entra en vigor hoy tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Las  medidas que incluye buscan incentivar la oferta de alquiler, y proteger a los más vulnerables, especialmente frente a los fondos de inversión con fuerte presencia en el sector.

Este real decreto amplía a cinco años la prórroga de la duración del contrato y vuelve a la situación de 1994 respecto a la toma en consideración del incremento del IPC para situar el aumento de la renta de las viviendas en alquiler.

Aquí te dejamos una guía de todo lo que deberías saber

1. Se amplía la prórroga obligatoria de 3 a 5 años (o a 7 años, si el arrendador es persona jurídica). Durante los cinco años de prórroga obligatoria, el arrendador -persona física- sólo tendrá la potestad de recuperar la vivienda para sí o su familia si estaba expresamente recogido en el contrato en el momento de la firma.

2. Se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años. Se aumenta a cuatro meses el periodo de preaviso por parte del arrendador y a dos meses para el arrendatario (en la redacción del RD-Ley 21/2018 era únicamente 30 días de preaviso)

3. Se vuelve a dar efectos ante terceros a los contratos no inscritos. El comprador de la vivienda tiene que respetar el contrato de alquiler, esté o no inscrito (con la redacción del RD-Ley 21/2018 únicamente se debían respetar los contratos inscritos en el Registro de la Propiedad). Se vuelve la regulación de la LAU de 1994 en este punto.

4. En caso de fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en el alquiler, en situaciones de vulnerabilidad social. No podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento en contratos de larga duración cuando afecte a hogares vulnerables, en los que existan menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

5. Se limitan a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario en el momento de firmar el contrato. Actualmente, el aval o depósito que se puede exigir no tiene límite de cuantía.

6. Se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC. Durante la vigencia de un mismo contrato no podrá incrementarse más del IPC la renta del alquiler; se establece para todos los contratos de arrendamiento de vivienda la limitación al IPC (con la redacción del RD-Ley 21/2018, esta limitación se aplicaba únicamente a los contratos de renta reducida y excluyendo los de larga duración). Se vuelve al mismo límite de la LAU de 1994.

7. Se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato. Si existe acuerdo entre las partes, pueden realizarse obras de mejor en la vivienda a cambio de un incremento de la renta, con necesidad de reiniciar plazos de prórroga obligatoria o tácita (las obras tiene que ir más allá de las obras obligatorias de conservación que debe asumir el propietario).

8. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica.

9. Derecho de adquisición preferente por Administraciones Públicas en caso de venta conjunta del inmueble. Cuando en la misma operación se venden todas las viviendas de un edificio, se establece la posibilidad de que la legislación sobre vivienda fije un derecho de tanteo y retracto en favor de la Administración para adquirir la propiedad del inmueble.

10. Mejor técnica de la exclusión de la vivienda de uso turístico en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se establece una remisión clara a la normativa turística de que regula los pisos turísticos (no se regulan por la LAU).

11. Para mejorar la transparencia, se establece la información mínima que debe suministrarse en los depósitos de fianza. Con objeto de facilitar el intercambio de información entre Administraciones, se establece el conjunto de datos que deberán solicitarse al depositar la fianza, para aquellas CCAA que hayan establecido la obligación del depósito (la gran mayoría).

12. Limitaciones al alquiler turístico en comunidades de propietarios. Se introduce la posibilidad de que por acuerdo de una mayoría de 3/5 de propietarios (actualmente, es por unanimidad) se pueda limitar o condicionar los pisos turísticos, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos a los gastos generales (hasta un 20% más).

13. Se favorece la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios. Se establece la ampliación de la dotación del fondo de reserva hasta el 10% (actualmente, es del 5%), y la inclusión entre los posibles destinos de este fondo, el de costear las obras de accesibilidad, estableciéndose un plazo de tres años para adaptarse a la nueva cuantía.

14. Se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad cuando estén financiadas en un 75% por ayudas. Se trata de una medida que contribuye a mejorar la accesibilidad de los inmuebles cuando existan programas de ayudas públicas de las distintas Administraciones.

15. Se establece un procedimiento específico para atender a las situaciones en las que el desahucio afecta a personas u hogares vulnerables. Se ofrece mayor seguridad jurídica en el procedimiento, introduciendo el trámite de comunicación a los servicios sociales y estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.

16. Se facilita que el afectado por un desahucio pueda acudir al procedimiento de juicio verbal. Se permite que el arrendatario pueda acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros, que tiene mayor agilidad y menores costes económicos de defensa que el juicio ordinario.

17. Se clarifica la obligación de señalar día y hora del desahucio. Siguiendo el espíritu de la regulación actual, y para garantizar mayor seguridad jurídica a ambas partes, el requerimiento que acompaña la demanda de desahucio debe fijar día y hora exactos para el lanzamiento.

18. Se elimina la obligación de repercutir el IBI en vivienda social. Actualmente, se obliga a que, en los parques de vivienda pública en alquiler, pague el IBI el inquilino. Con esta medida se elimina esta obligación que en muchos casos da problemas a los gestores de vivienda.

19. Se establece una bonificación de hasta un 95% en el IBI de las viviendas protegidas en alquile. Se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de dar a las viviendas en alquiler de renta limitada por una norma jurídica, una bonificación de hasta el 95% de la cuota íntegra del IBI.

20. Se remite a normativa sectorial la definición de vivienda vacía a efectos del IBI. Se establece la remisión a la normativa sectorial de vivienda estatal o autonómica con rango de ley la definición de las reglas a través de las cuales los Ayuntamientos podrán aplicar el recargo a la vivienda vacía (que fue establecido en el año 2002).

21. Se elimina el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del alquiler de vivienda. Se introduce un nuevo supuesto de exención aplicable a la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente en el Impuesto sobre Transiciones Patrimoniales.

22. Se establece un programa de medidas de impulso de la oferta de vivienda. Se introduce un mandato al Ministerio de Fomento para adoptar un conjunto de acciones para dinamizar la oferta (movilización de suelo público, medidas de agilización de trámites y reorientación del Plan Estatal, entre otras).

23. Se crea el sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Se establece que en el plazo de ocho meses se desarrollará un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler para mayor conocimiento del mercado y para servir de soporte a posibles medidas de política fiscal. Además, las CCAA podrán elaborar sus propios índices para el ejercicio de sus competencias en materia de política de vivienda. Estos índices estatales, ni los que puedan desarrollar CCAA y Ayuntamientos, en ningún caso habilitan a éstos para establecer sistemas de regulación de los precios de alquiler.