El ‘boom’ de las empresas que tratan de que volvamos a comprar casas

Las venta de casas atisba la recuperación. Paralelamente, explotan los servicios digitales para vender propiedades inmobiliarias.

Ya son más de 150 empresas en España dedicadas al 'proptech'

En los años 90 en España se producían alrededor de 260.000 nuevos inmuebles al año, en 2016 fueron 42.000. Han pasado dos lustros del annus horribilis que marcó una dramática inversión de la tendencia y el mercado inmobiliario, al fin, da signos de recuperación. El año pasado subió el número de los alquileres, creció la inversión en el ladrillo y aumentó también el número de ventas, sobre todo de vivienda usada. Tres indicadores que apuntan a que el crecimiento del PIB (que el FMI sitúa alrededor del 3% en 2018) está revirtiendo el ciclo a la baja y ponen en evidencia las transformaciones registradas en el sector en estos años.

Faltan todavía estadísticas específicas acerca del impacto del conjunto de las nuevas tecnologías, pero el creciente interés hacia el desarrollo de soluciones que suman nuevas herramientas al negocio tradicional apunta a que la era post-burbuja estará marcada por la digitalización: desde la analítica de datos aplicada a la gestión de los portafolios inmobiliarios, a la realidad virtual para facilitar las ventas o el alquiler; de la inversión compartida en distintos proyectos, a la construcción de viviendas inteligentes. Según la consultora Aguirre Newman en España operan más de 150 empresas proptech: es decir compañías que ofrecen soluciones digitales para el sector inmobiliario.

Los españoles ya no compran casas, o al menos no como antes.

Y, paralelamente sube número de los hogares arrendatarios ha pasado de 19,5% en 2007 a 22% el año pasado, según el último informe de la consultora CBRE,que detalla también que la rentabilidad de las viviendas alquiladas ha caído un 4.3% en 2017, más que otros tipos de inversión como la compra de deuda soberana. “Los inmuebles han representado históricamente una forma de ahorro”, explica Álvaro Luna, director ejecutivo de Housers — una plataforma que permite invertir en proyectos inmobiliarios compartidos a partir desde unos centenares de euros—. Luna explica que el objetivo de Housers es “democratizar y diversificar” la inversión a través de distintos servicios que dan la posibilidad a los usuarios recibir beneficios en conformidad con su inversión. En dos años, Housers ha llegado a tener unos 70.000 usuarios y a gestionar un volumen de inversión de 34 millones de euros. La mayoría de ellos son varones de unos cuarenta años, aunque no faltan perfiles distintos, según Luna, a demostración de un creciente interés hacia servicios que hace unos años eran impensables.

Cuenta Carlos Casado de la consultora CBRE que la tendencia a la digitalización está marcada también por la actividad de los gigantes del sector. Si antes los inmuebles o las casas se compraban sobre plano, ahora gracias a la realidad virtual es posible verlas acabadas antes de que se empiecen a construir. “Este es uno de los instrumentos que estamos empleando para mejorar el proceso de venta”, añade al explicar que la actividad de desarrollo digital de CBRE se fundamenta además en el empleo de la analítica de datos para la recaudación de información sobre las costumbres de los usuarios de grandes espacios (como centros comerciales u oficinas) y por el otro para mejorar el servicio de gestión de los portfolios. “En los último meses hemos desarrollado una solución digital al mes”, concluye. En la misma senda, Ignacio Martínez de Aguirre Newman, detalla que la consultoría está desarrollando su actividad digital en cuatro macroáreas: el empleo de la realidad virtual, el empleo de sistemas peer to peer (es decir entre pares) para la comercialización, y el desarrollo de “verticales” de análisis y gestión de la información sobre inversiones. “Lo que se está dando es una clara transformación y una industrialización del sector” explica Martínez al detallar que la flexibilidad de las nuevas herramientas permite abrir mayores canales de venta que podrían favorecer la estabilidad en futuros ciclos de crisis.

Las soluciones para quién busca casa y las nuevas construcciones

Los que salieron más afectados por la última recesión económica fueron los hogares cuya cabeza de familia tiene menos de 35 años. Tal y como evidenció el Banco de España en un informe publicado este enero, su renta decayó entre 2011 y 2014 en un 22%. Las dificultades de este colectivo para acceder a la compra de una vivienda es una de las razones que podría explicar el tímido crecimiento registrado por las ventas de casas usadas y a la vez de la construcción de nuevas. La Asociación de Constructores de España detalla que en agosto de 2007 se compraron más de 25.000 viviendas nuevas, frente a las algo más de 7.000 que se han adquirido en lo que va de 2017: un dato relativamente al alza con respecto a 2015, cuando hubo unas 6.000. “El sector inmobiliario ha pasado unos años especialmente complicados, pero desde hace algunos trimestres se percibe un nuevo impulso”, explica Fernando Encinar, de Idealista.

Aumento muy significativo de la demanda de alquileres en las grandes ciudades que esta provocando una subida desorbitada en precios

Remarca que la principal tendencia registrada es un “aumento muy significativo” en la demanda de alquileres centrado principalmente en las grandes ciudades que está provocando un fuerte aumento de los precios. En Madrid, por primera vez en la historia, en el último trimestre el coste del alquiler ha superado el promedio de 15 euros por metro cuadrado, según Idealista. Para hacer frente a las nuevas exigencias de un mercado cada día más rápido, Idealista ha implementado su app con un sistema de alerta push, para que inquilino y propietario puedan encontrarse casi al momento y ha implementado en su servicio la realidad virtual.

Para que la compra vuelva a ser una posibilidad para los más jóvenes, el Gobierno volvió a incluir en su reforma de este mayo los incentivos para que los menores de 35 años puedan obtener ayudas de hasta unos 10.00 euros. Desde la promotora Vía Céleredetallan que ya en la actualidad la analítica del dato ha revolucionado el proceso de producción: desde el análisis aplicado a la compra de suelo, al uso de herramientas como BIM (Building Information Modeling) que ofrece la posibilidad a todos los profesionales de trabajar sobre una misma maqueta virtual del edificio, con un claro incremento en la eficiencia. Las soluciones ofrecidas por Vía Célere, que tiene una cartera de suelos de 11.400 viviendas (de los cuales unas 2.326 ya entregadas) además apuestan por el ahorro energético a través de una la aplicación de sensores luminosos, riego inteligente de las partes comunes y empleo de materiales altamente aislantes. Según las consultoras que han incluido procesos de innovación tanto para la construcción como para la venta, el sector de la vivienda nueva que sigue teniendo mucho recorrido por delante, pero en conformidad a las previsiones de crecimiento de la demanda, lo que parece apuntar es a otra revolución: construir menos, pero mejor.