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La Comisión Europea ha presentado un nuevo paquete de medidas para impulsar el acceso a una vivienda asequible en toda la Unión Europea. La propuesta nace en un contexto de fuerte presión sobre el mercado inmobiliario y de un encarecimiento sostenido de la vivienda en la mayoría de los países comunitarios. Sin embargo, Bruselas deja claro que no pretende sustituir a los gobiernos nacionales, regionales o municipales, sino ofrecer un marco común de actuación y herramientas para que cada administración pueda responder a la crisis de la vivienda con mayor eficacia.
El plan no contempla medidas como la imposición de topes al precio del alquiler, una iniciativa defendida desde hace meses por el Gobierno español. En cambio, apuesta por reforzar la oferta de vivienda, regular mejor los usos no residenciales y establecer criterios objetivos antes de limitar actividades como el alquiler turístico.
El alquiler turístico, en el centro del debate de la crisis de la vivienda
Uno de los principales focos de la propuesta europea es el crecimiento de los alquileres de corta duración. Según los datos de la Comisión, esta actividad aumentó un 93 % entre 2018 y 2024 en las cuatro principales plataformas digitales, entre ellas Airbnb, hasta convertirse en un factor especialmente relevante en las zonas con mayor presión residencial.
El ejemplo de Madrid ilustra esa realidad: en el centro de la capital existen aproximadamente 40 viviendas destinadas al alquiler turístico por cada 100 inmuebles disponibles para alquiler de larga duración. Para Bruselas, este fenómeno puede reducir la oferta residencial y contribuir al incremento de los precios en determinados barrios, lo que desemboca en la crisis de la vivienda.
Por ello, los municipios podrán establecer restricciones, aunque únicamente si demuestran con pruebas objetivas que esta actividad ha provocado un impacto negativo significativo sobre el mercado de la vivienda durante al menos tres años consecutivos.
La Comisión introduce por primera vez el concepto de “zonas bajo presión residencial” como referencia para diseñar políticas públicas, una idea similar a la utilizada ya en algunos países como España. No obstante, insiste en que será cada administración competente la que decida qué áreas reciben esa consideración.
Antes de adoptar cualquier limitación, Bruselas propone aplicar una metodología común basada en indicadores como la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos de los hogares, conocida como Price-to-Income (PTI). También deberán analizarse factores como la oferta disponible, la demanda y las características geográficas de cada territorio.
El objetivo es evitar que existan 27 modelos completamente distintos y garantizar que las decisiones se apoyen en datos comparables y no en medidas arbitrarias o discriminatorias, y poder regular la crisis de la vivienda.
Medidas temporales y revisión obligatoria
Otro de los aspectos destacados del paquete es que las restricciones sobre el uso de la vivienda no podrán mantenerse de forma indefinida. La Comisión plantea que tengan una duración máxima de cinco años y que estén sujetas a revisiones periódicas obligatorias para comprobar si siguen siendo necesarias.
Además, abre la puerta a que los Estados y los ayuntamientos adopten medidas fiscales o limitaciones específicas sobre las viviendas vacías y las segundas residencias, especialmente en aquellas zonas donde la demanda supera ampliamente a la oferta. Aunque el texto no menciona expresamente subidas de impuestos, sí contempla la posibilidad de utilizar instrumentos tributarios para desincentivar estos usos.
Las regulaciones locales que ya estuvieran en vigor antes de la entrada en vigor del futuro reglamento no tendrán que modificarse ni volver a tramitarse.
Más vivienda social y fondos para aumentar la oferta
La estrategia comunitaria pone el acento en incrementar el número de viviendas disponibles en lugar de intervenir directamente en los precios del mercado. Para ello, propone movilizar financiación nacional y europea destinada tanto a la construcción de vivienda social como a la rehabilitación de edificios y espacios urbanos.
Eso sí, las promociones que reciban financiación pública deberán conservar su función social durante un mínimo de 20 años, con el fin de garantizar que la inversión repercuta de forma estable en el acceso a viviendas asequibles.
Desde el ámbito diplomático europeo, varias fuentes consideran que esta iniciativa constituye únicamente un punto de partida y recuerdan que su éxito dependerá de que los gobiernos nacionales acompañen las recomendaciones con recursos suficientes y políticas rápidas.
Una crisis de la vivienda que afecta a toda Europa
Los datos reflejan la dimensión del problema. Entre 2015 y 2025, el precio de la vivienda aumentó un 60,5 % de media en la Unión Europea. Los incrementos más pronunciados se registraron en Hungría, con un 237 %, seguida de Lituania y Portugal, ambos con un 147 %. Italia y Finlandia fueron las únicas excepciones, con ligeros descensos en ese mismo periodo.
La presión económica también se aprecia en el esfuerzo que realizan los hogares. En 2024, las familias europeas dedicaron el 19,2 % de su renta disponible a gastos relacionados con la vivienda, mientras que el 9,8 % de los residentes en áreas urbanas destinó más del 40 % de sus ingresos a este concepto. Además, uno de cada diez hogares tuvo dificultades para pagar puntualmente el alquiler o la hipoteca debido a la combinación de escasez de oferta, altos tipos de interés y mayores costes energéticos.
Las grandes ciudades concentran la situación más delicada. Madrid y Barcelona figuran entre las urbes europeas donde una mayor proporción de la renta se destina al alquiler, solo por detrás de Lisboa y por encima de ciudades como Milán, Roma o Dublín.
Ribera y Jorgensen: la vivienda como cuestión de justicia
Durante la presentación del paquete, la vicepresidenta de la Comisión Europea, Teresa Ribera, reconoció que la inversión inmobiliaria tiene un papel económico legítimo, pero subrayó que el acceso a una vivienda digna debe prevalecer cuando el mercado deja de ofrecer soluciones asequibles para una parte creciente de la población. En esa línea, defendió la responsabilidad de las administraciones públicas para actuar frente a una crisis de la vivienda que calificó de grave.
El comisario europeo de Vivienda, Dan Jorgensen, compartió el mismo diagnóstico y aseguró que el objetivo es proporcionar a las ciudades herramientas para ampliar la oferta de viviendas asequibles, especialmente en los territorios más afectados por la presión residencial.
La crisis de la vivienda, además, se perfila como uno de los asuntos centrales del próximo discurso sobre el Estado de la Unión que pronunciará la presidenta de la Comisión, Ursula von der Leyen, quien ya había adelantado en 2025 su intención de convertir este problema en una prioridad política europea.
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